הנדסת בירוקרטיה: כיצד טכנולוגיית AI משמשת לחילוץ פרויקטים תקועים בהתחדשות עירונית
פורסם בתאריך:
בשוק הנדל"ן הישראלי, החתימה על הסכם פינוי-בינוי היא לרוב רק תחילתו של מאבק בירוקרטי ממושך. אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ נמצאות כיום במצב של "הקפאה" תכנונית - שנים לאחר שהדיירים חתמו על חוזים. קבוצת Urbanix, שהשלימה לאחרונה את רכישת השליטה (92%) ב'חברה לשימור והתחדשות ערים בישראל', מציגה גישה שונה לפתרון הפלונטר: מעבר מלחץ ועסקאות מול מוסדות התכנון, לניתוח עובדתי של חסמי השטח באמצעות מערכות בינה מלאכותית (AI) מתקדמות.
הסיבות לכך שפרויקטים נתקעים הן מגוונות, אך ברוב המקרים הן מתנקזות לשלוש בעיות כרוניות: מחסור בתשתיות בשכונה, בעיות ברישום הזכויות בטאבו, וקושי להתאים את התוכניות לחוקים שמשתנים ללא הרף. השילוב של כלי מודיעין נדל"ני (REI) מאפשר לתרגם את המשתנים הללו לנתונים מדויקים, ולמפות את החסמים התכנוניים במטרה להביא לפתרון ממוקד ומדויק.
1. חסם התשתיות: האם השכונה בכלל מסוגלת לקלוט את הבניינים החדשים?
אחד החסמים השכיחים ביותר שמקפיאים פרויקטים רגע לפני קבלת היתר הבנייה הוא חוסר ההתאמה לתשתיות הקיימות בעיר. יזמים רבים מתכננים מתחמי מגורים חדשים, אך מגלים באיחור שהעירייה עוצרת את התוכנית פשוט כי מערכות הביוב, עורקי התחבורה או בתי הספר בשכונה אינם מסוגלים לקלוט את תוספת התושבים הצפויה.
בערים המקדמות פרויקטים רחבי היקף, כדוגמת אשקלון או נתניה, האתגר הזה מורכב במיוחד. כשמדובר בתוספת של מאות או אלפי יחידות דיור במתחם אחד, התוכנית חייבת להתכתב במדויק עם יכולת הקיבולת הריאלית של השכונה ועם תוכניות הפיתוח של הרשות המקומית.
כאן נכנס לתמונה המרכיב הטכנולוגי: באמצעות מערכת ניתוח וחיזוי מבוססת AI שפיתחה קבוצת Urbanix, ניתן לבצע סימולציה של צורכי התשתית עוד בשלבי התכנון המוקדמים ביותר. במקום להגיש תוכנית מקסימליסטית שתידחה על ידי מהנדס העיר, המערכת מאפשרת למצוא את "נקודת האיזון" - להתאים את היקף הדירות למה שהשטח מסוגל להכיל, או להציע לעירייה פתרונות מובנים בתוך הפרויקט (כמו הקצאת שטחים לגני ילדים או לציבור בקומות הקרקע) שמסירים את החסמים מראש.
2. הפלונטר הקנייני: ניקוי "מוקשים" היסטוריים בטאבו
במרכזי הערים הוותיקות בישראל, ובראשן תל אביב, חסם מרכזי נוסף הוא מצב רישום הזכויות. בניינים שנבנו לפני עשרות שנים סוחבים איתם היסטוריה קניינית מורכבת: רישומים משובשים בטאבו, נכסים במושעא (בעלות משותפת לא מסוימת בין מספר דיירים), חברות גוש-חלקה היסטוריות שהתפרקו, או בעלים רשומים שנפטרו מבלי שהירושה הוסדרה כדין.
יזם מסורתי מגלה לעיתים קרובות את ה"מוקשים" המשפטיים הללו רק בעיצומו של ההליך התכנוני, דבר המוביל לעיכובים של שנים ואף לביטול פרויקטים. לזמן שחולף בעיכובים האלה יש מחיר אנושי ומשפטי כבד: בינתיים דיירים משנים את מצבם המשפחתי, זוגות מתגרשים, וחלק מהדיירים הוותיקים נפטרים. המציאות הדינמית הזו מייצרת מורכבויות קנייניות חדשות של חלוקת ירושות וסכסוכים, מה שהופך את הפרויקט למסובך ומסוכן בהרבה ככל שהזמן עובר.
המתודולוגיה של הקבוצה מייצרת פתרון פרו-אקטיבי: מערכת הבינה המלאכותית מבצעת בדיקת נאותות קניינית דיגיטלית עוד לפני היציאה לדרך. הצלבת מאגרי מידע היסטוריים ורישומים מוניציפליים מאפשרת לאתר את מכשולי הרישום האלו מראש. המידע הזה מאפשר לצוות המשפטי והניהולי של החברה לפעול לפתרון הפלונטרים (כמו איתור יורשים או הסדרת הצמדות) במקביל לעבודה התכנונית, במקום להיתקע מולם בשלבים מתקדמים.
3. חוסר אדפטציה רגולטורית: ניווט דינמי בחוקים שמשתנים ללא הרף
מפת התכנון בישראל היא מהתזזיתיות בעולם. חוקי המשחק משתנים בתדירות גבוהה: תוכניות תמ"א 38 הארציות פוקעות, "חלופת שקד" נכנסת לתוקף עם דגשים שונים מרשות לרשות, ועיריות מעדכנות בתדירות גבוהה את המדיניות לגבי צפיפות הבנייה המותרת ואת היקף השטחים הציבוריים הנדרשים בכל פרויקט.
עבור פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון, שינוי כזה עלול להיות קטלני. יזם שעובד שנתיים על תוכנית לפי מדיניות ישנה, עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה כשהמדיניות משתנה, ולהיאלץ להתחיל את כל התהליך מהתחלה.
בערים כמו באר שבע, פתח תקווה או רחובות, שבהן מדיניות התכנון הדינמית מותאמת באופן רציף לצרכים העירוניים המשתנים, היכולת להגיב מהר היא קריטית.
כאן באה לידי ביטוי האדפטציה הדיגיטלית. במקום לנהל כל פרויקט באופן מבודד, ארכיטקטורת ה-AI של Urbanix מאפשרת להזין את השינוי הרגולטורי החדש למערכת, ולראות תוך שעות ספורות כיצד הוא משפיע על כלל הפורטפוליו המונה כ-90 פרויקטים. המערכת מנתחת את המשמעויות הכלכליות והסטטוטוריות של החוק החדש ומאפשרת לצוות התכנון לעדכן את מסלול האישור של הפרויקט באופן דינמי- למשל, מעבר מהיר ממסלול של בניין בודד למסלול מתחמי, מבלי לאבד את זכויות הבנייה או את לוחות הזמנים המובטחים לדיירים. מהלכים אלו מיושמים בתיאום ובשיתוף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמינהלות המקומיות, במטרה לקדם את התוכניות בתוואי אפקטיבי הסדור על פי מדיניות הממשלה.
מגמה זו מקבלת ביטוי גם בהיקף התמורות: בשנים האחרונות חלה בענף התכנסות מתמורות נדיבות שהוצעו בעבר לעבר מודל מרוסן יותר, כאשר כ-12 מ״ר תוספת שטח הם אמת מידה נפוצה במקרים רבים, ובחלק מהרשויות התמורה עשויה להיות נמוכה יותר. לכן, התאמת התכנון למדיניות העדכנית בשלב המוקדם היא גם תנאי חשוב לשמירה על היתכנות כלכלית ועל התמורה שניתן לאשר לדיירים.
מפעל תכנוני: הסטנדרט החדש של הפורטפוליו
היכולת לחלץ פרויקטים תקועים אינה נשענת על פתרון קסם, אלא על שינוי תפיסתי בניהול הפורטפוליו. בעקבות רענון השדרה הניהולית והטמעת הסטנדרטים הניהוליים של קבוצת האם, 'החברה להתחדשות ערים' עברה מניהול פרויקטים מקומי ומבוזר למערך הנדסי ותכנוני מנוהל AI.
חלק מרכזי בהיערכות מחדש ובמיקוד הפעילות הנוכחי כולל את הקמתה של מחלקת הנדסה פנימית (In-house), המובלת על ידי סמנכ"ל ההנדסה, אינג' ינון ישי (לשעבר מנהל בחברת וקסמן גוברין ומהנדס בדרגת רס"ן במערך הבינוי של חיל האוויר). מחלקה זו מרכזת ומקדמת כיום תכנון ישיר של כ-12,350 יחידות דיור בפריסה ארצית, בהתאם לאסטרטגיית המיקוד המתחמי החדשה של הקבוצה.
המודל הניהולי הזה מבוסס על בחירה שלא להיות החברה הכי גדולה ותעשייתית בשוק, אלא לפעול בגודל שמאפשר שילוב מדויק: חוסן כלכלי שמקנה יציבות מוחלטת, לצד עבודה בגובה העיניים עם הדיירים כשותפים מלאים לדרך.
כאשר כל מתחם מנותח דרך אותה מערכת בינה מלאכותית, חלק מהבעיות בשטח יכולות להתגלות מוקדם יותר ולהפוך ממשתנים בלתי צפויים לחסמים שניתן לנהל מראש. הגישה הזו נועדה לסייע בקידום פרויקטים שהתעכבו ולייצר עבור המשפחות והשותפים העסקיים תהליך עבודה מסודר וצפוי יותר.
תגובות