דלג לתוכן העמוד דלג לחיפוש באתר דלג לתפריט האתר

חדשות - מגזין - עסקים בפתח תקוה

לפרסום חייגו: 03-9290020

פרקליטים ועורכי דין - עו"ד בפתח תקווה

מדור כתבות בנושאים משפטיים שנכתבו על ידי עורך דין. כל אחד לפי תחום התמחותו. הכתבות נותנות מענה לאירועי יום יום בהם נתקלים אנשים

הערת אזהרה בהליך מקוצר

משרד המשפטים משיק בימים אלו מהלך מבורך שיאפשר לעו"ד לבצע רישום הערת אזהרה מבלי הצורך להגיע ללשכת הרישום, דבר שיקצר את הזמן מרגע החתימה ועד לרישום ההערה, במאמר זה נבהיר את מטרות הרישום ואת החשיבות ברישום ההערה בזמן הקצר ביותר .

פורסם בתאריך:


רקע

מאז תחילת חוק המקרקעין בשנת 1969, הוסדר נושא רישום הערת אזהרה בסעיפים 126 ו- 127. סעיף 126 מפרט את התנאים  שיש לקיים כדי שנוכל לרשום הערת אזהרה ואילו סעיף 127 מפרט את התוצאות המשפטיות שיש להערה לאחר רישומה. וזו לשונם של הסעיפים.

סעיף 126:

 (א)  הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

           (ב)  נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

סעיף 127:

 (א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

           (ב)  נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

           (ב1)        הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

           (ג)   עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

מטרות הרישום

ישנם 3 מטרות לרישום הערת אזהרה נסקור אותם בקצרה.

המטרה הראשונה

להזהיר ולהודיע לכל העולם כי במקרקעין שרשומה הערת אזהרה קיימת כבר התחייבות מצד הבעלים לעשות/להימנע מלעשות עיסקה.

המטרה השניה

למנוע מבעל המקרקעין לעשות עיסקה סותרת שעה שכבר ביצע עיסקה באותם המקרקעין. רישומה של הערת אזהרה מעניקה לקונה ביטחון כי לא תתאפשר עסקה סותר עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית או צו בית המשפט

המטרה השלישית

מטרה זו באה להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוק של בעלי המקרקעין. מטרה זו הוכנסה לחוק בתיקון 2 מיום 22.12.72

מחיקת הערת אזהרה

על מנת למחוק הערת אזהרה אנו זקוקים להסכמת מי שלטובתו רשומה האזהרה או לחילופין לצו בית המשפט אשר יורה על מחיקת ההערה

כדי להגן גם על בעל הנכס משימוש לא נכון בהערת אזהרה, נהוג כי הקונה מפקיד בנאמנות ייפוי כח המאפשר את מחיקת ההערה, במידה וקונה מפר את ההסכם באופן המזכה את המוכר לבטל את העסקה.

הסתמכות על המרשם

בהתאם ל סעיף 10 לחוק

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".  במקרים מסוימים בהם יוכח כי הקונה הראשון תרם למצב זה בכך שלא דאג כי תרשם הערת אזהרה לטובתו, אזי בית המשפט עשוי לפסוק כי זכויות הקונה השני עדיפות על הקונה הראשון שהתרשל מכאן אנו יכולים להבין את החשיבות הרבה ברישום הערה במהירות.
 
חשוב להבהיר, כי למרות שכל אחד יכול להוציא נסח רישום ביחס לכל נכס הרשום בטאבו, על-מנת לעיין במסמכים המהווים את תוכן הערת האזהרה, יש צורך ביפוי כח מבעל הנכס או מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה

המצב הנפוץ ביותר לאי רישום הערת אזהרה בזמן, הוא כאשר אתם מבצעים רכישה של נכס ועוד לפני שהספקתם לרשום הערת אזהרה בטאבו, אותו הנכס בדיוק - מוצע לקונה שני, שלא ידע על העסקה שלכם וזה רושם הערת אזהרה לטובתו – מי יהיה זכאי לקבל את הבעלות על הנכס?

בפסיקה הלכת גנז -  (ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל) נקבע כי אם הרוכש הראשון, לא רשם הערת אזהרה לזכותו תוך זמן סביר, זכותו של הרוכש השני תגבר, אם רכש את הנכס בתמורה ובתום לב. מכאן עולה חשיבות רישום הערת אזהרה מהר ככל שניתן.

 

הערת אזהרה בהליך מקוצר - פרקליטים ועורכי דין - עו

נכתב על ידי

עוה"ד חיים אלגלי

יליד שנת 1981, בעל תואר ראשון במשפטים, מגשר מוסמך וחבר לשכת עורכי הדין בישראל. עו"ד אלגלי בעל ידע רחב ומעמיק וניסיון עשיר בכל מגוון הנושאים של המשפט האזרחי, ובדיני מקרקעין בפרט לרבות טיפול בעסקאות מכר, שירות ליזמים ולמשקיעים, עריכת חוזי שכירות, מתן שירות לקבלנים, ייצוג לקוחות מול קבלנים, טיפול בעסקאות קומבינציה, תכנון עסקאות במקרקעין, טיפול במס שבח מקרקעין, ייצוג קבוצות רוכשים, טיפול באגרות בנייה ובפיצויי הפקעה, ייצוג מול מנהל מקרקעי ישראל ועוד

elgalilaw@gmail.com

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה:
5
STO
autohittsw | 07:49   28.03.17
4
פתח תקוה
משה מתת | 22:05   01.10.16
3
הסבר מצוין
אורי | 13:57   29.09.16
2
הערת אזהרה
איריס | 08:05   29.09.16
1
הסבר מעמיק
יעקב | 21:43   28.09.16