דלג לתוכן העמוד דלג לחיפוש באתר דלג לתפריט האתר

לפרסום חייגו: 03-9290020

נדל"ן בפתח תקווה

בנייה בפתח תקווה, השבחת נכסי נדל"ן, תמ"א, פרויקטים בעיר

רבוע כחול רכשה 24 קומות במגדל משרדים בפתח תקווה ב-377 מיליון ש"ח

פורסם בתאריך:


רבוע כחול נדל"ן רוכשת מגדל משרדים על ציר הרכבת הקלה (הקו האדום) ב-377 מיליון ש"ח.

המגדל, בן 24 קומות ובשטח כולל של כ-37,000 מ"ר יוקם מעל קומות מסד במתחם גלובל טאוארס על ציר הרכבת הקלה בפ"ת, מול המרכז הרפואי בלינסון.       
בנוסף רוכשת החברה 161 חניות.

החברה נמצאת במו"מ עם שוכר שאמור לאכלס את עיקר השטחים במגדל.

במקביל, ממשיכה חברת הנדל"ן המניב שבשליטת מוטי בן משה להציג שיפור עקבי של המדדים התפעוליים ומסכמת רבעון מוצלח נוסף  - המשך ישיר למגמה בשנת 2021:

גידול של %21 ב-FFO ברבעון הראשון של 2022

לכדי כ-51 מיליון ש"ח

ה-NOI עלה בכ-9% והסתכם בכ-82 מיליון ש"ח

ההכנסות מדמי שכירות גדלו בכ-11.4% לכ-92 מיליון ש"ח

רבוע כחול נדל"ן נהנית מאיתנות פיננסית ניכרת:

שווי כלל נכסי הנדל"ן של החברה – כ-6.55 מיליארד ש"ח, מהם נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-3.4 מיליארד ש"ח.

לחברה יתרות נזילות יוצאות דופן ביחס למאזן שלה, בהיקף של יותר מ-2.4 מיליארד ש"ח.

 

בפרויקט "תוצרת הארץ" שמובילה החברה בת"א, נחתמו כ-200 חוזי מכר - שני שליש מהדירות המוצעות למכירה בפרוייקט.

בחודש אפריל 2022 חילקה החברה לבעלי מניותיה דיבידנד בסך 80 מיליון ש"ח.

 

רבוע כחול נדל"ן, חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אלון רבוע כחול של איש העסקים מוטי בן משה, ממשיכה להרחיב את פורטפוליו המשרדים להשכרה שבבעלותה ורוכשת מגדל של כ- 24 קומות משרדים מעל קומות מסד המוקם במתחם עירוב השימושים – גלובל טאוארס, בצומת המרכזית ז'בוטינסקי ודרך יצחק רבין בפתח תקווה. תמורת השטח הכולל - כ- 37,000 מ"ר ו-161 חניות, תשלם רבוע כחול נדל"ן סך של 

כ- 377 מיליון ש"ח. המגדל החדש  שבנייתו אמורה להתחיל בחודשים הקרובים, צפוי להיות מאוכלס במהלך 2025. המגדל יוקם אל מול המרכז הרפואי בילינסון ומרכזי המסחר והבילוי באזור, ובקרבה של כ 200 מ״ר לתחנת  הקו האדום של הרכבת הקלה, שמתוכנן לפעול לקראת סוף שנת 2022. החברה נמצאת בשלבים ראשוניים של מו"מ עם שוכר פוטנציאלי אשר אמור לאכלס את עיקר השטחים שרכשה.

יצויין, כי עסקת גלובל ועסקאות אחרות שנמצאות כבר בשלבי משא ומתן מתקדמים, אינן כלולות בתחזיות שפרסמה החברה לצמיחה הניכרת ב-FFO וב- NOI החזוי לשנת 2025 . עסקת גלובל הינה רק אחת ממספר עסקאות של פרוייקטים לערוב שימושים שעל המו"מ להשלמתן דיווחה החברה במהלך 2021 . בין העסקאות הללו שהחברה ממשיכה לפעול להשלמתן, קיים פרוייקט נוסף על ציר הקו האדום של הרכבת הקלה. 

מיכאל (מיקי) זיסמן, המנהל את רבוע כחול נדל"ן, מציין כי: "ההתפתחות העירונית המואצת בפתח תקווה והתכנון המתקדם הכולל עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי - בדומה להרצליה פיתוח ולרמת גן, תורמים להפיכת פתח תקווה בכלל ואזור הפרוייקט בפרט, לאחד ממוקדי התעסוקה הגדולים והחשובים במטרופולין גוש דן. כחברה מובילה בפיתוח וניהול נכסים מניבים במיקומים אסטרטגיים, אנו רואים פוטנציאל רב במיקום האטרקטיבי הזה, הנבנה על ציר כל כך מרכזי ונגיש, שישווק לשוכרים בתחומי הטכנולוגיה והשירותים העסקיים". עוה"ד דור שחם ו-אלון טיטלבאום ממשרד עו"ד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון ליוו את רבוע כחול נדל"ן בעסקה; עוה"ד גבע חביב, אדם רועה ויאיר אוליאל ממשרד כספי ושות' יצגו את המוכרים  בעסקה.  

במקביל, לדיווח על העסקה, מדווחת הבוקר רבוע כחול נדל"ן על רבעון מוצלח נוסף, שגם בו ניכר שיפור עקבי של המדדים התפעוליים – המשך למגמה שאפיינה את שנת 2021: 

ה-NOI ברבעון הראשון של 2022 הסתכם לסך של כ-82 מיליון שקל, גידול של כ-9% לעומת ה- NOI בסך של כ-75 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021.

ה-FFO ברבעון הראשון של 2022 הסתכם לסך של כ-51 מיליון שקל, גידול של %21 לעומת ה-FFO בסך של 41.5 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021 וזאת למרות עליה בהוצאות מימון ביחס לרבעון הראשון אשתקד. הגידול נובע בעיקר עקב השיפור ב-NOI, השלמת מהלך התאמת מבנה החוב והכרה בהכנסה בפרויקט &east ברחוב תוצרת הארץ, הסמוך לתחנת רכבת השלום, בתל אביב.

הפרויקט שבחלק המגורים בו שותפה החברה ב-50%, הוא מתחם עירוב שימושים, בשני מגדלים שיוקמו ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. בפרוייקט 390 יח"ד (מתוכן 60 יח"ד של דיור בר השגה שמיועד להשכרה) וכן משרדים, שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-30 אלף מ"ר (כולם בבעלותה המלאה- 100% - של החברה). למועד פרסום הדו"ח הכספי, החברה מדווחת כי נחתמו 200  הסכמי מכר דירות, ו- 10  דירות נמצאות בתהליכי רכישה, בשלבים שונים.

מהדוחות שפרסמה היום החברה עולה עוד, כי ברבעון הראשון של 2022 נמשכה גם מגמת השיפור בתוצאות קניון TLV, שבבעלותה (100%) של החברה. רבוע כחול נדל"ן ממשיכה להתמקד בהשבחת תמהיל השוכרים בקניון. מתחילת שנת 2022 נחתמו 16 הסכמי שכירות, תוספות והארכות להסכמי השכירות, ומזכרי הבנות בנוגע לשטח כולל של כ-2,500 מ"ר, בשכ"ד ממוצע של כ-360 ש"ח למ"ר. החברה נמצאת במו"מ להשכרה של כ-3,000 מטר נוספים בקניון.

בתחילת חודש מאי 2022 נפתח בקניון TLV סופרמרקט ראשון בישראל של "אקסטרה מרקט" - קונספט ייחודי של סופרמרקט המתמקד במוצרי איכות טריים. בשלב הראשון הסופרמרקט כולל כ-900 מ"ר ועם השלמת תהליכי הרישוי והבינוי להכשרת שטח מסחרי נוסף יורחב האקסטרה מרקט לשטח כולל של כ-2,000 מ"ר. השיפור בתוצאות קניון TLV, בא לידי ביטוי גם ב-NOI, שהסתכם ברבעון הראשון של 2022 בכ-18.9 מיליון שקל, גידול של כ-4.3% ביחס לרבעון הראשון של שנת 2021.

בהתייחסו לדוח הרבעוני מציין מיקי זיסמן, כי "תוצאות הרבעון הראשון של 2022 מבטאות שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, וזאת כהמשך ישיר למגמה בשנת 2021. במהלך הרבעון הראשון של . 2022 כתוצאה מהמשך הצמיחה בהכנסות משכירות, שיפור בתוצאות המרכזים המסחריים, וטיוב מבנה החוב, הצלחנו להגדיל את ה-FFO בשיעור משמעותי של21% ,  וזאת למרות עליה משמעותית בהוצאות המימון ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. במהלך הרבעון הראשון השנה גייסה החברה חוב של כ-מיליארד ש"ח בריבית ממוצעת שלילית. כל אלה מעניקים לחברה גמישות פיננסית מרבית וממצבים אותה בנקודה נוחה להמשך הצמיחה, בהתאם לתחזיות שהצגנו עם פרסום התוצאות לשנת 2021".

מהדו"חות הכספיים של רבוע כחול נדל"ן לרבעון הראשון של 2022, עולה עוד, בין השאר:

ההכנסות מדמי שכירות ברבעון הראשון של 2022, הסתכמו בכ-92 מיליון שקל, גידול של 11.4% לעומת כ-82.6 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021. העלייה נובעת בעיקר מגידול בהכנסות מהמרכזים המסחריים ומחניון גבעון, שבתקופה המקבילה היו בסגרים לאור מגפת הקורונה

שיעור התפוסה בכלל נכסי הקבוצה, נכון ליום 31 במארס 2022, עומד על כ-96% (על בסיס הסכמים עם שוכרים, לרבות מו"מ מתקדם לקראת הסכם, בנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה במועד דוח זה ובנטרול שטחי אחסנה במרכזי המסחר של החברה).

הכנסות ממכירת דירות וחוזי הקמהברבעון הראשון של שנת 2022 הכירה החברה בהכנסה מפרויקט "תוצרת הארץ" בסך של כ-9.6 מיליון שקל, וזאת לאחר קבלת היתר בנייה כולל ברבעון הרביעי של שנת 2021.

שערוך נדל"ן להשקעה – במהלך הרבעון הראשון של 2022 נרשמה עלייה בשווי נדל"ן להשקעה של החברה בסך של כ-5.7 מיליון שקל. שווי הנכסים של החברה מסתכם בכ-6.55 מיליארד שקל, נכון ליום 31 במארס 2022.

שיעור התשואה המשוקלל (CAP RATE) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.6%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום 31 במארס 2022, הינה כ-1.3% בלבד. נתונים אלה מבטאים מרווח של כ-5.3%.

ה-EPRA NRV של החברה הסתכם ביום 31 במארס 2022 לכדי כ-3.547 מיליארד שקל, לעומת 2.89 מיליארד שקל, נכון ליום 31 במארס 2021.

הרווח הנקי של החברה הסתכם ברבעון בראשון של 2022 בכ-45.4  מיליון שקל, לעומת 55.4  מיליון שקל ברבעון הראשון של 2022. השינוי נובע בעיקר מעלייה בהוצאות הפרשי הצמדה בגין אגרות חוב לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ביום 31 במארס 2022 לכדי כ-2.85 מיליארד שקל, כ-30.5% מסך המאזן המורחב, לעומת 2.29 מיליארד שקל, 31.8% מסך המאזן המורחב, ביום 31 במארס 2021. עיקר הגידול בהון העצמי נובע מהרווח הכולל ומימושי אופציות בתקופת הדוח.

יתרות נזילות – לחברה יתרות נזילות במאזן מאוחד מורחב בסכום כולל של כ-2.4 מיליארד שקל (מזומנים ושווי מזומנים, ניירות ערך והשקעות ופיקדונות לזמן קצר). בנוסף, לחברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-3.4 מיליארד שקל.

חלוקת דיבידנד – ביום 18 באפריל 2022 חילקה החברה, כאמור, דיבידנד בסך כולל של 80 מיליון שקל. לחברה מדיניות חלוקה דיבידנד בסכום שלא יפחת מ-25% מהרווח הנקי בשנה, אך שלא יעלה מעל 75% מהרווח הנקי (בנטרול רווחי שערוך). במהלך השנים 2020 ו-2021 החברה הכריזה וחילקה דיבידנדים בסכום כולל של כ-260 מיליון שקל.

גיוסי חוב והון – במהלך הרבעון הראשון של 2022 הנפיקה החברה איגרות חוב מסדרות ט' ו-ו' בתמורה כוללת (ברוטו) של 1.02 מיליארד שקל. ביום 27 במארס 2022 חל מועד פקיעת כתבי אופציה (סדרה 1); בסך הכול בתקופת הדו"ח מומשו כחצי מיליון כתבי אופציות למניות רגילות, בתמורה לסך כולל של כ-125 מיליון שקל.

 

 

רבוע כחול רכשה 24 קומות - נדל

נכתב על ידי

אסף פרידור

B.A בממשל, המרכז הבינתחומי בהרצליה. M.A במדיניות ציבורית אוניברסיטת תל אביב. עוסק בקידום נושאי סביבה וקיימות וממשל פתוח: שקיפות, ממשל מקוון ושיתוף הציבור.

asafptnow@gmail.com

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: