הבנקים במדינת ישראל כבר מזמן ויתרו על מראית העין בכל הנוגע לרשימות שמאים. איש לא יודע להסביר כיצד נבחרים השמאים הכלולים ברשימה
מקצוע שמאות המקרקעין נחשב לפרופסיה מקצועית מכובדת המאוגדת כגילדה, אבל אסור לה בשום אופן להיהפך לחונטה.
ציבור שמאי המקרקעין בישראל אינו רב, ויחד עם זאת להערכות השווי שהשמאי עושה יש השפעות קרדינליות על הכלכלה הן ברמת המיקרו והן ברמת המאקרו. כולנו מכירים את השמאים מענף המשכנתאות, כמעט כל אחד מאתנו נעזר פעם אחת לפחות בחייו בשמאי מקרקעין כאשר רכש דירה. בכל מקרה, שמאי המקרקעין ממלאים פונקציות נוספות כמעט בכל ענפי הכלכלה.
חברות, בין אם ציבוריות ובין אם לאו, המחזיקות נכסי נדל"ן חייבות בדיווח השנתי שלהן לצרף חוות דעת שמאית. כל ענף המיסוי בין אם זה מס שבח או בין אם היטל השבחה נשען רובו ככולו על חוות דעת שמאיות, מדובר בענף המגלגל עשרות מיליוני שקלים בשנה.חברות ממשלתיות כגון: רכבת ישראל, נתיבי ישראל, נתיבי איילון, נת"ע ועוד מוציאות מיליוני שקלים בשנה על חוות דעת שמאיות.כל יזם/קבלן שעוסק בענף התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) לא עושה צעד ללא ליווי מקצועי של שמאי מקרקעין.כל ענף האשראי של הבנקים המסחריים מבוסס על חוות דעת שמאיות. כך גם כל חברות הביטוח והפיננסים המחזיקים נכסים נדל"ניים. כל אלו כמובן גופים פיננסיים שחוזקם משפיע ישירות על כל בית במדינת ישראל.
על מנת לקבל רישיון לעסוק בשמאות מקרקעין צריך לעבור מסלול לא פשוט ולעבור 14 בחינות של מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים וכן שנת התמחות. הבחינות קשות וכל שנה נכנסים לענף בסה"כ פחות מ-100 שמאים בגלל הקושי הרב והחסמים. בשנים האחרונות המקצוע עבר אקדמיזציה כאשר כל שמאי מקרקעין חייב בתואר ראשון. המקצוע הולך ומתרחב הן ברמת המקצועיות שלו והן ברמת החדירה שלו לתחומים נוספים.
אבל, אליה וקוץ בה.
מזה שנים רבות, במספר גזרות הענף הזה מתנהג כמו חונטה, כאשר שמאים נבחרים למוסדות הממשלתיים ולבנקים בשיטה לא ברורה, לא שוויונית, לא הוגנת, וללא שקיפות. מכרזים של חברות ממשלתיות כוללות תנאי סף בלתי סבירים ובלתי חוקיים המהווים למעשה חסם כניסה שלעולם לא ניתן לפרוץ אותו. תנאי סף אלה הם ניסיון בחברה או בתחום הבלעדי שבו החברה עוסקת. לא ניתן לפרוץ מחסום זה אם לא עבדת עם אותה חברה בעברך. ומי שיכול לעשות זאת הוא רק בן של או נסיך שירש את המשרד מהוריו. מה זה אם לא חונטה?
למען ההגינות, אומר כי קיימים גם גופים ממשלתיים שהפנימו ועורכים מכרזים הוגנים אשר אינם כוללים תנאים חוסמים. אבל הם מעטים.החברות הממשלתיות, למראית עין לפחות, עורכות מכרזים שניתן לתקוף אותם בערכאות משפטיות. אולם, הבנקים במדינת ישראל ויתרו אפילו על מראית העין ושם כלל לא ברור כיצד נבחרים השמאים?
על מנת שנבין איך זה קורה בבנקים, קצת הסבר מתי הבנק נזקק לחוות דעת שמאית? כאשר לקוח, בין אם לקוח בבנק מסחרי או במשכנתאות, מבקש הלוואה מהבנק תמורת שעבוד נכס נדל"ני שברשותו, הבנק מבקש ממנו חוות דעת שמאית מהו ערכו של אותו נכס וכנגזרת מהערך הנדל"ני הוא מעמיד לו הלוואה. מי שמשלם את שכרו של השמאי הוא כמובן הלקוח ולא הבנק. אבל, איפה הבעייתיות? הבנק מחייב אותך להביא חוות דעת שמאית רק משמאי שהבנק בוחר, לבנק יש רשימה מועדפת, של נבחרת שמאים מצומצמת ביותר ואתה כלקוח מחויב לקבל את חוות הדעת של אותו שמאי. יש כאן למעשה התניית שירות בשירות, האסורה על פי חוק וכולם שותקים כי הם צריכים את הבנק.
ואיך ניתן להיכנס לנבחרת המצומצמת הזו של הבנקים? התשובה היא פשוטה, לא ניתן! לא ניתן, אלא אם אתה הבן של, אח של, קרוב של, חבר של. הבנק מעולם לא פרסם הליך בחירה, או מכרז, או קריאה להגשת בקשות. פשוט כך, הרשימה הזו קיימת כבר עשרות שנים וגם אם אתה שמאי ותיק שעובד כבר שנים רבות בענף לא תוכל להיכנס לרשימה כי פשוט אין דרך להיכנס.
אבל אם ירשת משרד מהוריך, דרכך בטוחה להיכנס לבנק. האם זו לא חונטה?
עם כל הכבוד לבנקים במדינת ישראל, מדובר בגוף ציבורי הכפוף לרגולציה ולפיקוח של בנק ישראל. המצב הזה לא יכול להימשך, הוא נגוע בקרטליות, במונופוליזציה, ובחוסר שקיפות.
יקומו המצדדים בשיטה הנהוגה היום ויאמרו:- כדי להשתתף במכרזים ובמתן חוות דעת לבנקים נדרשים כישורים מיוחדים ולכן הניסיון חשוב. תשובתי להם:- ניסיון הוא לא מבחן כישורים, ניסיון זה תנאי סף חוסם וזה כשל שוק המנציח חוסר תחרותיות ומונופוליזציה, ולכן הדין הוא שתנאי זה יתבטל.
איך אפשר לפתור את הבעיה? צריך ליצור תנאים לתחרות הוגנת. אפשר להכשיר שמאים באמצעות הכשרות מקצועיות שאותם גופים בשיתוף עם לשכת שמאי המקרקעין (עמותה המאגדת את מרבית השמאים) יארגנו, וכל שמאי שעומד בתנאי הקורס יוכל להציג מועמדות ולקבל הזדמנות שווה להיכנס לענף.
זה טוב לשמאים אבל בעיקר זה טוב לאזרחי מדינת ישראל.
היום מקצוע שמאות המקרקעין בישראל זו גילדה אבל בשום אופן אסור שתתנהג כמו חונטה.
הכותבת היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים